Ce guide résume la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et ses textes d'application tels que nous les comprenons à la date indiquée. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un expert-comptable pour votre situation.
1. Le plafond passe à 90 jours
La loi autorise les communes à abaisser de 120 à 90 jours par an la durée de location d'une résidence principale en meublé de tourisme. Paris l'a fait dès le 1er janvier 2025. Au-delà, l'amende peut atteindre 15 000 €, et Airbnb bloque le calendrier — mais seulement le sien : si vous louez aussi sur Booking ou Abritel, c'est le cumul qui compte. Le détail dans notre guide des 90 jours →
2. L'enregistrement devient national
Tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, doit être déclaré avec enregistrement — et cette obligation s'étend à toutes les communes, plus seulement aux grandes villes. Un téléservice national unique remplace progressivement les guichets municipaux (Paris y est passée en mai 2026). Le numéro à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce ; les plateformes retirent celles qui n'en ont pas. Amende : jusqu'à 10 000 € pour un numéro absent ou faux.
3. Le DPE entre dans la location courte
C'est la nouveauté que la plupart des hôtes ignorent. En zone tendue — donc à Paris — un logement mis en location de tourisme pour la première fois doit présenter un DPE classé au moins E, puis D à partir de 2034 pour tous les meublés de tourisme, y compris ceux déjà loués. Une résidence principale louée moins de 120 jours n'est pas concernée par cette obligation — mais un investisseur qui achète un F ou un G pour le mettre sur Airbnb ne pourra pas.
Regardez la lettre de votre dernier DPE. Si vous louez votre résidence principale : rien ne change. Si c'est un second logement classé F ou G : la location touristique n'est plus une option, et la location classique le sera de moins en moins (interdiction G depuis 2025, F en 2028).
4. Votre copropriété peut dire non
Les copropriétés peuvent désormais interdire la location de meublés de tourisme dans les lots d'habitation par un vote à la majorité des deux tiers (au lieu de l'unanimité), à condition que le règlement interdise déjà l'activité commerciale. Le règlement de copropriété doit aussi mentionner explicitement si le meublé de tourisme est autorisé ou non. Et chaque propriétaire qui loue doit informer son syndic.
En pratique : lisez votre règlement, informez le syndic par écrit (une simple lettre suffit), et surveillez l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
5. La fiscalité micro-BIC est réduite
Pour les revenus perçus depuis 2025, l'abattement forfaitaire du régime micro-BIC passe à 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 € de recettes), contre 50 % avant, et à 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 €), contre 71 %. Au-delà des plafonds, ou si vos charges réelles sont élevées, le régime réel peut devenir plus intéressant — c'est un calcul à faire avec un expert-comptable, pas une règle générale.
| Avant (revenus 2024) | Depuis (revenus 2025) | |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 50 % d'abattement, plafond 77 700 € | 30 %, plafond 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 71 % d'abattement, plafond 188 700 € | 50 %, plafond 77 700 € |
Le classement de votre meublé (de 1 à 5 étoiles, par un organisme agréé, environ 150 à 250 €) devient donc rentable dès quelques milliers d'euros de recettes.
6. Quotas et zones réservées
Les communes peuvent fixer des quotas d'autorisations de changement d'usage par quartier, et réserver des secteurs aux résidences principales dans leur PLU. Cela ne concerne pas la location de votre résidence principale dans la limite des 90 jours ; cela ferme en revanche la porte à la transformation de logements en meublés de tourisme à l'année dans les arrondissements centraux.
Ce que vous devez faire, concrètement
- Vérifiez votre numéro d'enregistrement sur l'annonce, et renouvelez-le via le téléservice national si la Ville vous le demande.
- Tenez le décompte des 90 jours toutes plateformes confondues, avec une alerte à 75.
- Informez votre syndic par écrit que vous louez en meublé de tourisme, et lisez le règlement de copropriété.
- Regardez votre DPE — sans conséquence pour une résidence principale, décisif pour un second logement.
- Refaites le calcul fiscal avec votre expert-comptable : micro-BIC à 30 % ou réel, et l'intérêt d'un classement.
Les rappels réglementaires — enregistrement, décompte, échéances — font partie de l'abonnement Co-hôte de La co-hôte. Nous ne remplaçons ni l'avocat ni l'expert-comptable ; nous faisons en sorte que vous n'oubliiez rien.