Airbnb à Paris : la règle des 90 jours, expliquée

La règle en vigueur

Si votre logement parisien est votre résidence principale — c'est-à-dire que vous l'occupez au moins huit mois par an — vous pouvez le louer entier en meublé de tourisme dans la limite de 90 jours par année civile. Ce plafond s'applique depuis le 1er janvier 2025 et remplace l'ancienne limite de 120 jours, qui reste la règle nationale par défaut hors communes ayant voté l'abaissement.

À noter : la location d'une chambre privée au sein de votre résidence principale, pendant que vous y habitez, n'est pas soumise à ce plafond. La règle des 90 jours concerne la location du logement entier.

Pourquoi 90 et plus 120 : la loi Le Meur

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a donné aux communes en zone tendue la possibilité d'abaisser le plafond de location des résidences principales, dans la limite de 90 jours. Le Conseil de Paris a activé cette option dès sa délibération du 19 décembre 2024, adoptée à l'unanimité, pour une application au 1er janvier 2025.

L'objectif affiché de la Ville : remettre des logements sur le marché locatif classique et décourager les résidences principales "de façade". Pour les propriétaires de bonne foi, la conséquence est simple mais réelle : un mois de revenus locatifs potentiels en moins par rapport à l'ancien régime — ce qui rend l'optimisation des 90 jours restants d'autant plus importante.

Sanctions et blocage automatique

Le dépassement du plafond expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €. Par ailleurs, les plateformes ont l'obligation de faire respecter la limite : Airbnb bloque automatiquement votre calendrier une fois les 90 jours atteints sur la plateforme.

Ce blocage automatique ne protège pas de tout : si vous louez sur plusieurs plateformes, c'est le cumul de vos nuitées qui compte aux yeux de la Ville — et aucune plateforme ne voit le calendrier des autres. C'est au propriétaire de tenir le décompte global.

Les exceptions prévues

Le Code du tourisme prévoit trois cas permettant de dépasser légalement le plafond, sur justificatifs :

• Obligation professionnelle — une mission ou mutation qui vous éloigne de Paris plus de quatre mois (contrat de travail, ordre de mission…)
• Raison de santé — une hospitalisation ou convalescence prolongée, attestée par certificat médical
• Cas de force majeure — événement imprévisible rendant l'occupation impossible

Ces dérogations s'apprécient au cas par cas et exigent une concordance documentée entre vos absences et les périodes de location. Elles ne constituent en aucun cas une exemption générale.

Numéro d'enregistrement : l'autre obligation

Indépendamment du quota, toute annonce de meublé de tourisme à Paris doit afficher un numéro d'enregistrement de 13 caractères, obtenu auprès de la Ville. Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement passe par le téléservice national unique issu du règlement européen et de la loi Le Meur. Une annonce sans numéro conforme expose à une amende pouvant atteindre 10 000 € — et 20 000 € en cas de fausse déclaration.

S'ajoutent la collecte de la taxe de séjour pour chaque nuitée, et les exigences croissantes de performance énergétique introduites par la loi Le Meur pour les meublés de tourisme en zone tendue.

Nos conseils pour piloter votre quota

• Tenez un décompte unique de vos nuitées, toutes plateformes confondues — c'est le chiffre qui fait foi, pas celui d'Airbnb seul
• Concentrez vos 90 jours sur les périodes à plus fort tarif — salons, fashion weeks, vacances, grands événements : 90 jours bien placés rapportent plus que 120 jours subis
• Fixez-vous une alerte à 75 jours pour garder une marge de manœuvre en fin d'année
• Archivez vos justificatifs si vous pensez relever d'une exception — la charge de la preuve vous incombe

C'est exactement le travail que fait votre co-hôte : suivi du quota en temps réel, alertes avant le seuil, calendrier optimisé sur les périodes les plus rentables, et veille sur chaque évolution de la réglementation parisienne.